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以稳为主,一城一策 前三季度上市房企负债率整体上升

2019年以来,房地产市场调控基调维持“以稳为主,一城一策”,各类政策并未显著放松,房企销售端和资金端压力加大,投资规模*放缓,部分房企财务风险逐步累积。

  近日,中国指数研究院针对101家A股上市房企前三季度经营情况分析发现,2019年前三季度,A股上市房企资产负债率均值、剔除预收账款后的有效负债率均值、净负债率均值分别为73.4%、67.0%、113.0%,同比分别增加0.2、0.4、3.0个百分点,行业负债水平仍处于高位。

江北姚江边航拍

  2019年房地产企业整体从高杠杆、高利润的黄金时代,进入“步履维艰”的白银时代,销售增速逐渐放缓,调控政策持续收紧,融资成本上行,导致房企的利润空间收窄,在资金面上承担比较大的压力。

  分阵营来看,大型房企负债水平高于行业水平,但去杠杆已有成效。其中,营收100亿以上房企资产负债率均值、剔除预收账款后的有效负债率均值、净负债率均值同比分别减少1.2、1.4、14.9个百分点;此外,30-50亿、30亿以下阵营房企三类负债率指标均快速增长,这些企业负债水平增加,资金压力逐渐加大,其中30-50亿阵营房企净负债率均值高达169.7%。

  中指院相关分析人士分析认为,2019年前三季度,得益于前期销售额快速增长,A股上市房企仍处于增收又增利阶段,但受市场下行和调控不放松影响,费用率提升、负债率升高、短期偿债能力下滑。大型房企优势凸显且有加强的趋势,中小型房企仍将面临一定的盈利和资金压力,部分房企则有偿债隐忧。未来,A股上市房企预计仍将加速分化,良好的现金流是未来中长期稳健发展的关键。

  值得一提的是,前三季度房企三项费用率也呈现整体上升的态势。中指院的监测数据显示,2019年前三季度,A股上市房企三项费用率均值14.9%,同比增加2.1个百分点,其中,财务费用率增加1.1个百分点,销售费用率和管理费用率同比分别增加0.6、0.5个百分点。

  “A股上市房企财务成本受融资环境影响,处于上升时期,大型房企资金优势显著且有加强的趋势,30-50亿和30亿以下两个阵营房企财务费用率快速上升,表明企业资金压力正在加大”。上述分析人士指出。

  针对前三季度受监测房企三项费用率上升的现象,该人士进一步分析表示,通常“销售费用、管理费用和财务费用”是房企成本的重要组成部分,在黄金时代房企倾向于通过加大杠杆,以较高的成本换取更丰厚的利润,但在行业增速见顶的预期下,利润空间不断收窄,控制期间费用的重要性更加突出,“成本至上”的概念或许逐渐被拾起。

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