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房企资金链持续收紧 前8月土地流拍数飙升至890宗

随着楼市调控的深入,多地土地调控政策也在加码,竞自持、竞配建、限房价等成为重点城市推地的条件,土地市场逐渐出现了流标现象。今年前8个月,流标土地达890宗,远高于去年。

  今年房企融资环境收紧、偿债压力加大,资金链较为紧张,众多房企在土地的选择上更加审慎,低单价、利于高周转的优质地块成为首选,部分附带条件较多的地块以及部分非优质地块遭遇流拍。

  流标土地激增

  2018年1-8月,随着房地产调控政策的持续深化,加之房企融资环境收紧、偿债压力加大等现状,房企拿地更加理性,部分附带条件较多的地块以及部分非优质地块遭遇流拍。

  数据显示,2018年1-8月,全国300城共推出各类用地18468宗,流拍890宗地块,占推出土地宗数的4.8%,较2017年上升1.2个百分点。

  其中,北京市丰台区花香白盆窑村BPY-L010、BPY-L013地块流拍,性质为共有产权房;杭州临安区太湖源镇青云村郜溪地块流拍,为限地价土地;天津武清区新城新兴路西侧土地流拍,该地块为竞自持土地;成都龙泉驿区一宗地流拍,是限房价土地;银川金凤区金凤十六路南侧地块流拍,该地块后期需建设租赁住房。

  从各城市流拍土地宗数来看,部分东部沿海城市成土地流拍的主要区域,如宁波、泰州、滨州,分别流拍了38宗、41宗、53宗;从土地流拍宗数占推出土地数的比重来看,主要集中在部分经济实力较弱的中西部城市,如西宁、银川、太原。

  至于今年土地流拍加剧的原因,限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求。对于企业来说,这些限制条件对项目盈利和周转带来了压力,对企业资金支持提出了更高的要求,企业拿地更加谨慎。

  以北京为例,2018年1-8月,北京住宅用地共流拍6宗,其中4宗地块为限竞房,2宗地块为共有产权住房,天津住宅用地流拍地块全部要求限地价、竞自持(竞配建),总规划建筑面积189万平米。

  2012年以来百城住宅用地成交楼面均价持续上涨,2017年达到历史最高值,超过5000元/平米,2018年1-7月楼面均价虽有所回调,但仍处历史次高位。在限价的市场背景下,偏高的地价无疑明显压缩了企业的盈利空间,降低了企业拿地积极性。

  中原地产首席分析师张大伟则认为,许多地块处于远郊区,而且地块有多重复杂的属性,土地配建复杂,导致房地产企业拿地意愿不强烈;房企资金压力越来越大,非优质地块对企业吸引力下降;2018年楼市将继续严格调控,房企对未来房地产市场看法出现分化,大部分房企拿地积极性持续下调。

  “租售并举、共有产权、限售等房地产长效机制已经逐渐落地,更清晰的长效机制在加快制定布局。目前各地仍在打补丁,全方位封堵任何炒房的可能性,遏制房价过快上涨。”张大伟分析,这些因素都导致房企资金链紧张,虽然目前土地流标不是主流,但随着楼市的继续降温,土地流标的数量和范围可能会继续扩大。

  土地市场趋冷

  除了流拍土地增加之外,近期成交地块的价格和溢价率也不高,土地热度降温明显。

  克而瑞研究中心提供的数据显示,8月土地市场呈现量升价跌的走势,300城土地市场供应幅数继续上涨,经营性土地成交总价共4446亿元,环比跌幅为10%;8月土地成交价格降至2017年以来的最低水平,成交均价仅为1671元/平米,同比、环比分别大幅下滑28%和34%。

  8月份土拍平均溢价率为13.5%,环比减少4.1个百分点,刷新历史最低点;一线城市8月平均溢价率低至0.7%,几乎全部都为底价成交,二线城市溢价率仅有7.1%,环比降低了7.5个百分点;三线城市溢价率为21.8%。

  土地溢价率的降低,反映了企业在竞拍时拿地意愿下降,土拍的激烈程度减缓。克而瑞研究中心分析,一方面是2018年以来三四线城市土地出让量持续增加,一定程度上缓解了供求关系的紧张;另一方面是一、二线城市今年以来调整供地结构,租赁用地等保障性用地的出让对平均溢价率有一定的拉低。

  土地市场降温,最主要的原因在于企业自身资金链的紧张。今年以来,房企融资渠道收紧,偿债高峰来临,企业“输血”受阻。受2016年大规模发债影响,今年起房企亦进入偿债高峰期,面对国内趋紧的融资环境、调控高压下的销售受阻和集中的偿债压力等,企业资金进一步承压。

  房企的融资能力受到考验,克而瑞研究中心的数据显示,从上半年60家重点房企的平均融资成本来看,约有67%的企业的融资成本相比年初有所提高,整体平均融资成本由2017年末的6.03%增至6.33%。

  随着融资成本的增加,房企的负债率也持续攀升。上半年,60家重点房企的加权净负债率为97.93%,较期初上涨2.63个百分点,整体处于高位,净负债率上涨的企业占比达到了65%。

  今年,多家企业明确表达了审慎的拿地态度,面对不确定性的风险保持谨慎的投资策略。恒大表示全年将土地支出控制在1500亿元,而其去年拿地金额为3100亿元;中海则表示要“宁愿错失,也不愿错投”。

  对于近期土地市场降温,溢价率不高的情况,易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《华夏时报》记者,企业当前房屋销售行情不佳,导致资金面吃紧。许多房企会选择观望,在拿地方面变得保守,保持收缩性的战略。

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